Разглеждате обяви за имоти и попадате на оферта, която изглежда твърде добра – апартамент или парцел на цена значително под пазарната. При по-внимателен преглед забелязвате, че се продава „1/2 идеална част“ или „1/3 идеална част“. Какво означава това и защо цената е толкова ниска? Преди да се подведете по изгодната оферта, прочетете за рисковете и как да се предпазите.
Какво всъщност купувате при идеална част
Когато купувате идеална част от имот, вие не придобивате конкретна стая, етаж или парче земя. Идеалната част е абстрактен дял от правото на собственост върху целия имот. Ако купите 1/2 идеална част от апартамент, това не означава, че получавате хола, а другият собственик – спалнята. Означава, че вие и другият собственик притежавате заедно целия апартамент, като всеки има право на половината от стойността му.
На практика това ви прави съсобственик – с всички права и задължения, които това носи. Имате право да ползвате имота, но не изключително. Имате право на глас при решения за имота, но не можете да решавате сами. Имате право на дял от приходите (например наем), но и задължение да участвате в разходите.
Защо се продават идеални части
Има няколко типични ситуации, при които на пазара се появяват оферти за идеални части.
Наследствени имоти с несъгласни наследници
Това е най-честият случай. Няколко наследници са получили имот, но не могат да се разберат какво да правят с него. Един от тях решава да продаде своя дял и да се освободи от проблема. Останалите не искат да купуват или нямат средства, затова делът се предлага на свободния пазар.
Бивши съпрузи след развод
При развод имуществото се дели, но понякога бившите съпрузи не могат да се разберат за съдбата на общия имот. Единият може да реши да продаде своята половина, вместо да води дълги спорове.
Бизнес партньори или приятели
Хора, които са купили имот заедно като инвестиция или за ваканционно ползване, понякога искат да се разделят. Ако другият съсобственик не иска да изкупи дела, той се предлага за продажба.
Принудителни продажби
Понякога идеални части се продават на публична продан от съдебен изпълнител – например когато един от съсобствениците има дългове и кредиторите му са насочили изпълнението към неговия дял от имота.
Рисковете, които трябва да познавате
Покупката на идеална част може да изглежда примамлива заради ниската цена, но крие сериозни рискове.
Ще имате съсобственик, когото не познавате
Това е основният проблем. Купувате не само имот, но и „взаимоотношение“ с друг човек (или хора). Този човек може да е труден за комуникация, да има различни представи за ползването на имота, да не плаща своя дял от разходите или просто да не желае никакъв контакт с вас.
Преди покупката нямате възможност да „интервюирате“ бъдещия си съсобственик. Може да се окаже, че сте придобили дял в имот, чийто друг собственик живее в чужбина и е недостижим, или пък е враждебно настроен към всеки, който се опитва да се намеси в „неговия“ имот.
Ограничени възможности за ползване
Теоретично имате право да ползвате целия имот съобразно дела си. На практика това често е невъзможно. Ако другият съсобственик живее в апартамента, вие не можете просто да се нанесете при него. Ако не можете да се разберете за график на ползване или за наем, ползата от собствеността ви е съмнителна.
Трудности при препродажба
Ако решите да продадете своя дял, ще се сблъскате със същия проблем, заради който сте го купили евтино – малко хора искат да стават съсобственици. Може да ви се наложи да продадете на още по-ниска цена или да чакате дълго за купувач.
Право на изкупуване от съсобственика
Когато решите да продавате, първо трябва да предложите дела си на другия съсобственик при същите условия. Ако той реши да купи, нямате избор – длъжни сте да му продадете. Това може да разстрои плановете ви, ако сте договорили продажба с трето лице.
Скрити тежести и проблеми
Имотът може да има проблеми, които не са очевидни – неплатени данъци, висящи съдебни дела, спорове за собственост. Тези проблеми стават и ваши проблеми след покупката.
Как да проверите имота преди покупка
Ако въпреки рисковете сте решени да купите идеална част, направете задълбочена проверка.
Проверка в Имотния регистър
Справката в Агенцията по вписванията ще покаже кои са всички собственици на имота, какви тежести има (ипотеки, възбрани, искови молби), и историята на сделките с имота. Тази информация е критична – не купувайте без нея.
Проверка за данъчни задължения
Поискайте удостоверение от общината, че няма неплатени данъци за имота. Ако има стари задължения, те могат да станат пречка за бъдещи сделки.
Проверка на кадастъра
Скицата от кадастъра показва точните граници и характеристики на имота. Понякога има разминавания между документите и реалността, които създават проблеми.
Опит за контакт със съсобственика
Ако е възможно, опитайте да се свържете с другия съсобственик преди покупката. Разберете каква е позицията му – иска ли да продава целия имот, да изкупи вашия бъдещ дял, или да запази статуквото? Това ще ви даде представа какво ви очаква.
За пълна сигурност е препоръчително да възложите професионална проверка на имота на специалист, който знае къде да търси потенциални проблеми. Такива специалисти може да откриете в https://advokatimot.bg/.
Как да излезете от съсобствеността след покупка
Ако вече сте купили идеална част (или обмисляте да купите с ясна стратегия за изход), трябва да знаете възможностите си.
Изкупуване на останалите дялове
Най-простото решение – станете единствен собственик, като изкупите дяловете на другите. Това обаче изисква те да са съгласни да продадат и вие да имате средствата да платите.
Продажба на целия имот
Ако всички съсобственици се съгласят, имотът може да се продаде и всеки да получи своя дял от цената. Цената на цял имот е почти винаги по-висока от сбора на идеалните части, продадени поотделно.
Делба на имота
Всеки съсобственик има право да поиска делба на имота, независимо дали другите са съгласни. Това е мощен инструмент, който ви дава изход от нежелана съсобственост.
При делбата, ако имотът може да се раздели физически (например голям парцел), всеки получава реална част. Ако не може да се раздели (например малък апартамент), съдът може да го възложи на един от съсобствениците срещу заплащане на дяловете на другите, или да го изнесе на публична продан.
Делбата може да бъде доброволна (ако всички са съгласни) или съдебна (ако няма съгласие). Съдебната делба отнема време – обикновено между една и три години – но гарантира, че ще получите своето.
Кога покупката на идеална част има смисъл
Въпреки рисковете, има ситуации, в които покупката на идеална част може да бъде разумна инвестиция.
Когато имате стратегия за придобиване на целия имот. Ако имотът ви интересува и смятате, че можете да изкупите и останалите дялове на добра цена, покупката на първия дял може да бъде умен ход.
Когато познавате другия съсобственик. Ако купувате дял от приятел или роднина, с когото имате добри отношения, рисковете са много по-ниски.
Когато разликата в цената компенсира рисковете. Ако идеалната част се продава на 30-40% от пропорционалната стойност на имота, и сте готови да поемете рисковете и евентуалните разходи за делба, може да е изгодна сделка.
Когато имате търпение и ресурси за съдебна делба. Ако сте наясно, че вероятно ще се наложи да минете през съд, и сте готови за това, покупката може да има смисъл.
Покупката на идеална част от имот не е за всеки. Ниската цена отразява реални проблеми и рискове, които не бива да се подценяват. Но за информирания купувач, който познава правата си и има ясна стратегия, тя може да бъде възможност за изгодна инвестиция. Ключът е в подготовката – проучете имота, разберете ситуацията, познайте законовите си възможности и влизайте в сделката с отворени очи. Защото в недвижимите имоти, както и в живота, това, което изглежда твърде хубаво, за да е истина, обикновено не е.
